Czym jest umowa przyrzeczona i czym różni się od umowy przedwstępnej?

Gdy kupujemy mieszkanie na kredyt, zarówno sprzedawca, jak i coraz częściej bank wymagają od nas podpisania umowy przedwstępnej. Jest to forma zobowiązania się do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, a  ramach dodatkowego zabezpieczenia kupujący wręcza sprzedającemu zadatek. W przypadku wystąpienia komplikacji i odwlekania podpisania umowy kupna-sprzedaży, obie strony mogą żądać podpisania umowy przyrzeczonej. Dowiedz się, czym jest umowa przyrzeczona i jakie konsekwencje płyną z jej podpisania.

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

Umowa przedwstępna podpisywana jest najczęściej w przypadku, gdy kupujący mieszkanie ubiega się o kredyt hipoteczny. Dla sprzedającego jest to forma zabezpieczenia, że kupujący jest realnie zainteresowany nieruchomością, z kolei osoba kupująca dzięki umowie przedwstępnej ma pewność, że przez czas załatwiania formalności mieszkanie nie zostanie sprzedane. Ponadto banki coraz częściej wymagają umowy przedwstępnej, by uruchomić procedurę kredytową.

Zdarza się niestety tak, że z różnych przyczyn sprzedający lub kupujący odwleka podpisanie ostatecznej umowy. W takim przypadku strona pokrzywdzona zaistniałą sytuacją może zdecydować się na jedno z trzech rozwiązań:

• podpisanie polubownej umowy przyrzeczonej u notariusza
• założenie sprawy z powództwa cywilnego i podpisanie umowy przyrzeczonej w sądzie
• wypłatę odszkodowania przez osobę wstrzymujące finalizację transakcji

Umowa przyrzeczona jest więc konsekwencją przedłużania podpisania ostatecznej umowy na kupno/sprzedaż mieszkania.

Umowa przyrzeczona chroni interesy obu stron

Ponieważ niezrealizowanie postanowień z umowy przedwstępnej przez rok od jej podpisania czynią ją nieważną, należy w takiej umowie wskazać termin, po upłynięciu którego strony zobowiązują się do podpisania umowy przyrzeczonej. Jeśli termin ten nie zostanie podany w umowie przedwstępnej, obie strony mogą zaproponować go w przeciągu roku. Jeśli w tym czasie nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna przedawnia się.

Umowa przyrzeczona jest więc rodzajem gwarancji, często nazywana jest również umową gwarancyjną. Podpisana u notariusza lub w sądzie zobowiązuje obie strony do realizacji jej zapisów. W umowie przyrzeczonej należy więc uwzględnić warunki transakcji, do jakiej ma dojść. W umowie przyrzeczonej należy również wymienić konsekwencje w przypadku niewywiązania się z umowy.

Zaletą notarialnej umowy przyrzeczonej jest szybka realizacja i mniejsze koszty niż w przypadku sądowego postępowania. Ponadto notariusz zobligowany jest do sprawdzenia statusu prawnego nieruchomości – czy mieszkanie nie jest zadłużone, czy nie ma współwłaścicieli i czy osoba podająca się za właściciela faktycznie nim jest.

Zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa przyrzeczona chronią interesy obu stron. Warunkiem jest właściwe skonstruowanie umów, dlatego o pomoc warto poprosić notariusza lub radcę prawnego.

Artykuł powstał we współpracy z Kancelarią Radców Prawnych Grabowski i Wspólnicy